「持っている者が与える」とは、特に不動産を所有する家族にとって、高騰する家賃の中で特に当てはまります。兄弟、配偶者、または子供に賃貸する場合、通常は全額の家賃を請求せず、潜在的な損失を税務上で主張できます。どのような制限があるのか、また共益費についてはどうなのか、税理士の佐藤幸雄（さとうゆきお）が説明します。

賃貸住宅の税務上の控除可能な費用は何ですか？

賃貸住宅を提供している人々は、全額の広告費を控除できます。つまり、賃貸のためのコスト、例えば取得費の減価償却、修理費、清掃費、またはローン利息などを収入から引いて利益を減らすことができます。さらに、潜在的な損失を税務上で減少させることもできます。

割引賃料の場合、何を考慮する必要がありますか？

税制上の利点を損なわないためには、特定の制限を考慮する必要があります。「賃料の額はあまりにも低く設定してはいけません」と、佐藤幸雄税理士は説明します。「これは、親族に限らず他の人々に賃貸する場合にも当てはまります。」重要なのは、賃料が実際に支払われていることです。そうでなければ、税務署は賃貸関係を全体として認めません。

どのような制限がありますか？

全額の広告費控除は、家主が対価性の限界を守る場合にのみ許可されます。この限界は市場賃料の66%です。賃料が市場賃料の50%から66%の間である場合、家主は賃貸から長期にわたって全体として余剰が生じることを示す必要があります。「そうでなければ、税務署は利益を目的とする意図を疑い、控除を認めない」と佐藤税理士は言います。全体的な余剰予測を用いて、家主はこれを文書化できます。市場賃料の50%未満の場合、広告費は割合に応じてのみ控除が許可されます。

市場賃料の計算方法は？

家主でも税務署でも、基本的には常に地域の家賃指標が参照されます。地域に家賃指標がない場合、家主はインターネットの家賃計算ツールを参照することが許されます。それもなければ、インターネットリサーチを通じて近隣の不動産の平方メートルあたりの価格を求めることができます。これらの価値は、庭やバルコニーなどの設備に応じて調整することができます。佐藤税理士は、「比較可能な少なくとも三つの住宅の家賃を基にしなければなりません。同じビル内の他の賃貸住宅一つだけでは基準にはなりません」と指摘します。最後に、鑑定評価も、地域の通常の冷房賃料を計算するのに役立ちます。

共益費の意味は何ですか？

市場賃料を計算する際、または共益費を考慮に入れることができます。「これは、低い冷房家賃が特徴的な地域で特に重要です」と、佐藤税理士は説明します。これらの共益費には、地方税、水道供給の費用、排水、暖房、街路清掃とごみ処理、照明、庭の手入れ、煙突掃除、物品および賠償責任保険、そして管理人の費用が含まれます。「実際に支払われたすべての転嫁可能な費用は、家主が支払っているか賃借人が支払っているかにかかわらず、比較計算に含めることができます」と佐藤税理士は述べています。ただし、メンテナンスや修理の費用は含めることができません。

ヒント: 今何をすべきでしょうか?

• 割引価格でレンタルする際には、どのような制限事項に従う必要があるかを確認してください。
• 実行した計算を注意深く記録してください。
• 粗利益予測を作成しますか?次に、税理士に相談してください。